Comercialização de “apartamentos sem condomínio” na planta ou em construção: oportunidade ou risco jurídico?
Os chamados “apartamentos sem condomínio” não são novidade no mercado imobiliário de Santo André — essa modalidade existe há mais de 25 anos.
O termo surgiu porque esses empreendimentos, geralmente de pequeno porte e com poucas unidades, não possuíam elevador, e as despesas de limpeza e manutenção das áreas comuns eram rateadas diretamente entre os condôminos, tornando o valor do condomínio muito baixo. Daí a origem da expressão “sem condomínio”.
Outro aspecto comum é que, por se tratarem de condomínios com poucas unidades, muitos sequer realizam assembleias formais ou elegem um síndico, tampouco possuem CNPJ próprio. As decisões são tomadas coletivamente, em um sistema de autogestão direta.
Ocorre que, há cerca de cinco anos, passou a ser obrigatória a instalação de elevadores nesses empreendimentos, o que, por consequência, eleva o valor do condomínio, especialmente pela necessidade de criação de fundo de reserva para manutenção do elevador e dos demais equipamentos das áreas comuns. Para administrar esse caixa e resolver eventuais demandas, torna-se recomendável a realização de assembleias formais, a eleição de síndico e a regular constituição do condomínio, inclusive com inscrição no CNPJ.
Contudo, um problema persiste desde o início: a maioria desses imóveis continua sendo comercializada, na planta ou em construção, sem o devido registro de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis, conforme exigido pela Lei nº 4.591/64.
Principais riscos dessa prática
Insegurança jurídica – Sem o registro de incorporação, o contrato de promessa de compra e venda das futuras unidades não gera direito real, limitando-se à esfera obrigacional. O comprador permanece exposto a situações graves, como a venda duplicada (ou até triplicada) da mesma unidade, bem como à existência de hipotecas, penhoras ou outros ônus sobre o terreno, sem meios eficazes de impedir juridicamente a consolidação desses gravames.
Ausência de memorial descritivo registrado – A falta de memorial descritivo impede a definição oficial das áreas privativas e comuns, dos padrões de acabamento e do cronograma físico-financeiro da obra. Isso abre espaço para alterações unilaterais pelo construtor, entrega com materiais inferiores ou divergências nas metragens prometidas.
Financiamento comprometido – A irregularidade documental pode inviabilizar a aprovação do imóvel pelas instituições financeiras, impedindo a liberação de crédito ao comprador. Além disso, no intervalo entre a promessa de compra e venda e a entrega do imóvel, o adquirente pode perder as condições de financiamento ou o acesso a recursos como o FGTS.
Problemas na execução da obra – Sem a proteção jurídica própria da incorporação imobiliária, o comprador fica mais exposto a atrasos significativos, embargos administrativos ou judiciais e até mesmo ao abandono da obra pelo construtor. Nessas hipóteses, a recuperação do investimento tende a ser lenta e incerta, frequentemente exigindo medidas judiciais complexas.
Responsabilidade das imobiliárias e dos corretores
A Lei nº 6.530/78 e o Código Civil impõem ao corretor de imóveis o dever de atuar com diligência, transparência e lealdade, prestando informações claras e completas sobre o negócio intermediado.
Intermediar a compra e venda de imóvel irregular, sem informar adequadamente o cliente sobre essa condição e os riscos envolvidos, pode gerar responsabilidade civil (obrigação de indenizar) e responsabilidade administrativa (sanções junto ao CRECI), especialmente quando há indução do cliente à falsa percepção de segurança do negócio.
O corretor deve compreender que sua atuação não se limita à aproximação entre as partes, abrangendo também:
– Verificação prévia da documentação do imóvel e do incorporador;
– Identificação de irregularidades que possam comprometer o negócio;
– Orientação preventiva aos clientes quanto aos riscos e alternativas legais;
– Encaminhamento para assessoria jurídica especializada, quando necessário.
Essa postura não apenas protege o cliente, como também preserva a credibilidade e a reputação do próprio profissional.
Conclusão
Os “apartamentos sem condomínio” fazem parte da realidade urbana de Santo André e atendem a um nicho relevante de moradia. Contudo, quando comercializados na planta ou em construção sem o devido registro de incorporação, representam riscos jurídicos significativos para compradores, vendedores e intermediadores.
Boas práticas para corretores e imobiliárias:
✅ verificar previamente a documentação do imóvel;
✅ informar o cliente, de forma clara e objetiva, sobre eventuais irregularidades;
✅ buscar atuação integrada com profissionais especializados, como advogados imobiliários.
Intermediar com segurança vai além da simples aproximação entre comprador e vendedor: significa garantir que o negócio seja juridicamente viável e seguro para todas as partes envolvidas.
