CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS

Contrato de Compra e Venda conforme a Lei.

Pela definição do artigo 481 do Código Civil Brasileiro “Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”.

Sendo assim, é possível desmembrar essa definição quanto à compra e venda de imóveis conforme os alguns termos.

Bem Móvel x Bem Imóvel

Contrato antes da Escritura

“Pelo contrato de compra e venda” – no caso de compra e venda de imóvel é salutar afirmar que o contrato deve se revestir da forma prescrita em lei, ou seja, a Escritura Pública ou um “contrato particular com força de Escritura Pública”, em casos de financiamentos, por exemplo. No entanto, na medida em que, a compra e venda de imóveis não ocorre instantaneamente, mas num processo de várias etapas; antes da assinatura da Escritura Pública são firmados “contratos particulares preliminares”, os quais têm como objeto a transferência de direitos e obrigações entre os contratantes.

Recibo de Sinal e Princípio de Pagamento

Desse modo, os instrumentos de “Recibo de Sinal e Princípio de Pagamento”, os “Contratos Particulares de Compromisso ou Promessa de Compra e Venda”, os “Contratos Particulares de Compra e Venda de Imóvel por Cessão de Direitos e Obrigações” e outros tipos de contratos que tenham como objeto a transferência de direitos e obrigações sobre imóveis, são considerados como contratos preliminares e devem sempre conter cláusula de previsão da outorga da competente Escritura Pública pelo proprietário “vendedor” ou “anuente interveniente” no negócio.

O Dono é o Proprietário do Imóvel?

“Um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa” – no caso de compra e venda de imóvel, o(s) vendedor(es) se obriga(m) a transferir a propriedade de um certo imóvel; de modo que, é necessário se precaver para saber se aquele que se apresenta como dono do imóvel, é mesmo proprietário desse imóvel, no sentido jurídico do termo. E isso, é da maior importância, pois, consoante um princípio fundamental do direito “ninguém pode transferir mais direitos do que possui” e a propriedade de um imóvel resulta do registro do título aquisitivo na Matrícula Imobiliária; de modo que, se o vendedor não tiver seu nome na matrícula, não é dono, pois, como diz a máxima “quem não registra, não é dono!”.

“e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro” – no caso de compra e venda de imóvel, o(s) comprador(es) se obriga(m) a pagar uma alta soma de valor em dinheiro; de modo que, o(s) comprador(es) devem se precaver para pagar corretamente, pois, a legislação civil prevê regras básicas quanto à quem se deve pagar, à forma, lugar, tempo e prova de pagamento; sendo nesse contexto muito conhecido o brocardo: “quem paga mal, paga duas vezes”.

Assim como cada pessoa tem a sua identidade e o seu CPF, o imóvel, para existir legalmente, e de forma regular e jurídica, tem sua matrícula junto ao Registro de Imóveis. Na matrícula constará a definição do imóvel, como sua área e suas confrontações, assim como o nome do titular, e também se existe alguma dívida que recaia sobre o imóvel como hipoteca ou alienação fiduciária. Se um apartamento, por exemplo, tem direito a uma vaga de garagem, constará na matrícula esse direito.

Embora no dia a dia, diversas formas de negociação de imóveis, sejam denominados como “contrato particular de compra e venda de imóvel”, a denominação correta de cada contrato depende da realidade de cada caso. Como exemplo, nos casos em que o(s) comprador(es) se obrigam a pagar um valor em dinheiro e outra parte por meio de outro bem, seja outro imóvel ou um automóvel, o negócio se trata de uma compra e venda com permuta ou com dação em pagamento.

Taxas, Tributos e o ITBI

Além destes aspectos formais relacionados ao contrato de compra e venda de imóvel; para a aquisição de um imóvel os compradores devem tomar muitas cautelas e precauções como buscar e analisar com antecedência a documentação e certidões do imóvel, bem como as certidões sobre o nome dos vendedores, para saber se o imóvel pode ser adquirido sem grandes riscos e com a maior segurança possível. O(s) comprador(es) devem ainda saber que a aquisição de um imóvel implica no recolhimento de tributos e taxas como o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) à ser pago em favor do Município, a taxa à ser paga ao Tabelionato de Notas que lavrar a Escritura Pública e a taxa à ser paga ao Cartório de Registro de Imóveis para registrar a respectiva escritura.

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