Apresentação
A ideia de elaboração deste artigo surgiu para que ele sirva de apoio ao vídeo da minha palestra proferida na Delegacia Regional do CRECI-SP de Santo André em 10/12/2024. O vídeo, cujo link é https://youtu.be/2sQ7eKmLarg?si=Eo_HGJfWGMTiifi2, encontra-se publicado no portal TV CRECI e repostado em minhas redes sociais.
Introdução
A intermediação exercida por corretores de imóveis nas negociações de compra e venda é uma atividade que exige não apenas conhecimento do mercado imobiliário, mas também atenção a diversos aspectos jurídicos e documentais. Nesse contexto, a due diligence imobiliária se apresenta como um procedimento essencial para garantir segurança jurídica nas transações e minimizar riscos para todas as partes envolvidas. Este artigo tem como objetivo esclarecer a importância desse processo, abordando a responsabilidade civil do corretor de imóveis e as melhores práticas para evitar litígios e prejuízos.
A due diligence imobiliária consiste no processo de análise e auditoria prévia de documentos e informações de um imóvel e de seus proprietários, com o objetivo de garantir que a negociação seja realizada com a maior segurança e o menor risco possível.
A Busca das Certidões e o Princípio da Concentração dos Atos na Matrícula
Até um passado recente, era prática comum que corretores de imóveis envolvidos na intermediação de compra e venda providenciassem diversas certidões, especialmente as referentes aos vendedores, junto aos cartórios de protestos e distribuição de ações na Justiça Estadual Cível e Criminal, Justiça Federal e Justiça do Trabalho, entre outras.
Com a edição da Lei 13.097/15, que introduziu o princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel, passou a vigorar a presunção de que todas as dívidas e pendências que recaiam sobre o imóvel devem obrigatoriamente estar registradas em sua matrícula, sob pena de não poderem ser imputadas ao comprador de boa-fé. Essa mudança legislativa gerou dúvidas entre os corretores de imóveis: seria ainda necessário providenciar a “parafernália” de certidões ou seria suficiente a análise da matrícula do imóvel? Esse dilema se intensifica diante das incertezas na aplicação da Lei 13.097/15, especialmente em situações de fraude à execução e como ela é tratada no Poder Judiciário, particularmente na Justiça do Trabalho e nas execuções fiscais.
O princípio da concentração dos atos na matrícula é uma evolução importante, mas não isenta de questionamentos. A boa-fé do comprador pode ser questionada caso ele não tenha avaliado, além da matrícula do imóvel, as certidões pessoais do vendedor ou analisado outras fontes de informação disponíveis gratuitamente na internet.
A Responsabilidade Civil do Corretor de Imóveis
O corretor de imóveis tem um papel essencial na intermediação das transações imobiliárias, devendo agir com diligência e prudência. O Código Civil, em seu artigo 723, estabelece que o corretor deve prestar ao cliente todas as informações necessárias para a segurança do negócio. Caso haja omissão ou negligência, ele pode ser responsabilizado por perdas e danos.
O Código de Defesa do Consumidor também impõe responsabilidade objetiva ao fornecedor de serviços, incluindo corretores de imóveis. Informações insuficientes ou inverídicas podem resultar em litígios e responsabilização do profissional pelos danos causados a seus clientes.
Nesse contexto, é arriscado que corretores de imóveis se apoiem exclusivamente no artigo 54 da Lei 13.097/15 e orientem sua diligence imobiliária apenas pela matrícula do imóvel. Ao contrário, recomenda-se que continuem providenciando certidões em nome dos vendedores, incluindo eventuais empresas de que sejam sócios, tanto na comarca do imóvel quanto em seus domicílios.
Conclusão
A due diligence imobiliária é um elemento indispensável na intermediação de negócios imobiliários, sendo fundamental para mitigar riscos e garantir a maior segurança jurídica possível, especialmente para os compradores. O corretor de imóveis deve atuar com diligência e prudência, assegurando-se de que todas as informações relevantes foram devidamente verificadas e prestadas.
Diante das mudanças legislativas e da evolução da jurisprudência, é recomendável que o corretor busque constante atualização e, sempre que necessário, consulte um advogado imobiliário para auxiliar na avaliação documental e evitar prejuízos a seus clientes ou litígios futuros. Dessa forma, a intermediação imobiliária se torna mais segura e eficaz para todas as partes envolvidas.
