Importância da assessoria jurídica do advogado imobiliário nos leilões de imóveis
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Advogado imobiliário nos leilões de imóveis
Nas últimas décadas, a aquisição de um imóvel num leilão tornou-se uma opção bastante atrativa para investidores ou para aqueles que querem adquirir um imóvel para moradia, com um custo abaixo dos valores de venda aplicados no mercado imobiliário.
Independentemente da finalidade para a qual o imóvel é adquirido num leilão, seja para investimento, ou para a moradia própria; em qualquer caso, não deve ser dispensada a assessoria jurídica do advogado imobiliário que pode orientar o futuro arrematante quanto à segurança e risco do negócio.
A importância da assessoria jurídica decorre de que o imóvel levado à leilão pode apresentar irregularidades na documentação com registro de hipotecas, penhoras, indisponibilidades e outros ônus ou dívidas de IPTU, condomínio e outras que podem correr por conta do arrematante e, isso vai comprometer o investimento.
Por isso, toda a documentação do imóvel, o processo judicial ou extrajudicial que levou o imóvel à leilão e o edital do leilão devem ser cuidadosamente analisados anteriormente à arrematação.
Arrematar imóvel num leilão pode ser bastante tentador, pois, os valores da arrematação são geralmente muito abaixo do valor de mercado, mas, o arrematante tem que ter atenção e cuidado para não cair em armadilhas e essa oportunidade não se tornar um grande pesadelo.
Os leilões de imóveis são de dois tipos, o leilão judicial ou o leilão extrajudicial:
Os leilões judiciais decorrem necessariamente de um processo judicial no qual o imóvel foi objeto de penhora, em razão do não pagamento de uma dívida do proprietário do imóvel, seja esta dívida relacionada ao imóvel ou não e; sendo o proprietário vencido no processo judicial, teve seu imóvel penhorado para que o credor possa receber o valor que tem direito.
Os leilões extrajudiciais decorrem dos casos em que o imóvel foi retomado por um agente financeiro nos casos em que o imóvel foi objeto de alienação fiduciária, ou seja, o imóvel foi adquirido por meio de um financiamento e dado em garantia da dívida nos termos da Lei 9.514/97 e; em razão do não pagamento das parcelas do financiamento pelo devedor fiduciante, foi consolidada a propriedade em favor do agente financeiro (credor fiduciário) que precisa levar o imóvel à leilão para receber o valor que tem direito.
Seja num leilão judicial ou num leilão extrajudicial, é extremamente necessário analisar o processo antecedente pelo qual o imóvel foi levado ao leilão e, se não existem outros processos judiciais nos quais o leilão possa estar sendo discutido, inclusive com pedidos de anulação fundamentados em nulidades antecedentes ao leilão.
Um mito que existe é acreditar que a pessoa do leiloeiro representa total garantia sobre a segurança e risco de aquisição do imóvel no leilão, pois, o leiloeiro tem responsabilidade apenas sobre as formalidades do leilão, especialmente no que tange ao edital do leilão e a mediação dos eventos do leilão, oferecendo os bens que serão colocados à venda e recebendo as ofertas dos interessados em adquiri-los.
Após a arrematação, cabe ainda ao arrematante providenciar o registro da Carta de Arrematação no Cartório de Registro de Imóveis, com o recolhimento das respectivas custas de ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e emolumentos do cartório; para que o arrematante possa se tornar o novo proprietário do imóvel.
O interessado em arrematar um imóvel num leilão precisa também se preocupar e saber sobre as condições de fato em que o imóvel se encontra, especialmente se o imóvel está ocupado ou não, pois, a arrematação e registro da Carta de Arrematação garante “em tese” os direitos de propriedade do arrematante, mas, seus direitos de posse podem depender, por exemplo, do ajuizamento de uma Ação de Imissão na Posse, a qual, poderá comprometer o investimento em razão de seus custos e tempo para se resolver.
Portanto, para aquisição de imóvel num leilão, não é obrigatório a assessoria jurídica de um advogado, no entanto, considerando todos os detalhes da burocracia que envolve o processo, bem como, a possibilidade de riscos que podem ser evitados, é altamente recomendável, a contratação de um advogado especialista em Direito Imobiliário e leilões para orientar desde o início o futuro arrematante quanto à segurança e risco do negócio e prestar-lhe a assessoria até o final do processo com o registro da Carta de Arrematação e posse do imóvel.
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