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Propriedade e Posse imobiliária

Qual a diferença entre propriedade e a posse de um imóvel?
Dr. Daniel Martins Cardoso - Especialista em Direito Imobiliário

A diferença entre ter a posse e a propriedade de um imóvel.

Em nosso dia a dia é natural encontrar muita confusão quanto ao significado e conteúdo da propriedade e posse que uma pessoa pode exercer sobre certo imóvel, bem como, há aqueles que confundem a propriedade com a posse, como se tivessem o mesmo significado.

Por isso se faz necessário distinguir os conceito de propriedade e posse imobiliária; a começar pela distinção das formas pelas quais se adquirem os bens móveis e os bens imóveis, bem como, as formas que ocorrem a posse sobre estes bens.

Bem Móvel x Bem Imóvel

Propriedade e posse de bem móvel

a principal forma de aquisição da propriedade móvel se dá pela tradição, que se constituí no ato pelo qual alguém entrega um bem móvel a outra pessoa; geralmente por força de um negócio havido entre eles como a compra e venda, doação etc. Por força da tradição, ocorre também a posse que o adquirente passa a exercer sobre o bem móvel que recebe, como “poder e exercício que esta pessoa tem de fato sobre o bem, inerente à propriedade que lhe foi transferida”. De certa forma, é possível afirmar que a propriedade e a posse sobre bem móvel se confundem pela força da “tradição”.

Propriedade e posse de bem imóvel

a aquisição da propriedade imóvel se dá pelo registro do título aquisitivo no Registro de Imóveis, sendo a forma mais comum, o registro da Escritura Pública na Matrícula Imobiliária. Diferentemente, a posse sobre o bem imóvel, como “poder e exercício que esta pessoa tem de fato sobre o imóvel” não depende necessariamente do registro do título aquisitivo, pois, a posse pode já ter ocorrida anteriormente, ou será conferida ao adquirente posteriormente pela “imissão na posse”, popularmente conhecida por “entrega e ocupação do imóvel”.

Além disso, no caso de bens imóveis, existem muitos casos em que aqueles que têm a posse (possuidores) de um imóvel, não são proprietários e sequer têm vínculos com os proprietários deste imóvel (aqueles que têm seu nome na Matrícula Imobiliária).

Portanto, a posse é uma situação de fato e ela independe da propriedade. A posse é apenas o exercício de alguns poderes que o possuidor tem sobre um imóvel e; assim é protegida pelo nosso ordenamento jurídico, através de medidas judiciais especiais, como as ações possessórias (manutenção de posse, reintegração de posse e interdito proibitório) etc.

CONCEITO E ELEMENTOS DA PROPRIEDADE

A propriedade é o direito que a pessoa física ou jurídica tem de usar, gozar (fruir), dispor de um bem ou reivindica-lo de quem injustamente o possua. O proprietário pode, em relação ao bem ou coisa:
a) USAR: consiste na faculdade de o dono servir-se da coisa e utilizá-la da maneira que entender mais conveniente;
b) GOZAR: (ou fruir) compreende o poder de perceber os frutos naturais e civis da coisa e aproveitar economicamente os seus frutos;
c) DISPOR: direito de transferi-la ou aliená-la a outrem a qualquer título, desde que condicionado ao bem-estar social;
d) REAVÊ-LOS de quem os possua injustamente ou o direito de reivindicá-los das mãos de quem injustamente o detenha ou possua.

CLASSIFICAÇÃO DA POSSE

a) direta: é a posse exercida diretamente pelo possuidor sobre a coisa.
b) indireta: é a posse que o proprietário conserva, por ficção legal, quando o exercício da posse direta é conferido a outrem, em virtude de contrato ou direito real limitado. As posses direta e indireta coexistem, como no caso da posse do locador (indireta) e do locatário (direta) sobre o mesmo imóvel.
c) justa: é a posse que não for clandestina (ou não ostensiva), nem violenta (aquela obtida à força), nem precária (aquela cedida a título provisório).
d) injusta: é a posse clandestina, violenta e precária.
e) de boa fé: se o possuidor ignora o vício ou o obstáculo impeditivo do seu exercício.
f) de má-fé: ocorre quando o vício não é ignorado.
g) titulada: é a posse amparada por justo título. Justo título significa qualquer ato jurídico que, em tese, seria hábil a conferir direito de propriedade, se não contivesse, porém, um determinado defeito. Presume-se de boa fé quem tem justo título. Entende-se melhor a posse que se fundar em justo título (um contrato particular, por exemplo).
h) não titulada: é a posse que não tem justo título.
i) contínua: é a posse permanente.
j) descontínua: é a posse em que houve alguma interrupção.
k) exclusiva: ocorre quando há apenas um possuidor da coisa toda.
l) composse: ocorre quando há mais de um possuidor da coisa toda, em partes ideais não localizadas (ex. condomínio de terra não dividida ou demarcada).
m) velha: é a posse de mais de 1 ano e 1 dia.
n) nova: é a posse de menos de 1 ano e 1 dia.

Atos e negócios jurídicos que envolvem imóveis

Tal como é possível a transferência, aquisição e perda da propriedade imobiliária, é possível também a transferência, aquisição e perda da posse imobiliária, em razão de que a “posse” tem proteção legal em nosso ordenamento jurídico.
Por isso, os atos que envolvem a transferência, a aquisição e perda da propriedade e da posse sobre imóveis, bem como, as ações judiciais que visam a proteção da propriedade e da posse sobre imóveis, deve contar sempre com a participação de um advogado imobiliário.

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