Fraude nas assinaturas eletrônicas de contratos imobiliários
O que é assinatura eletrônica?
A assinatura eletrônica é um recurso que permite a assinatura de um documento por meio digital, ou seja, por meio do ambiente virtual da Internet, na qual, é possível autenticar e atestar a assinatura dos documentos assinados com validade jurídica, confirmando-se a identidade e o consentimento dos signatários quanto ao conteúdo do documento.
Atualmente, considerando a agilidade e praticidade da assinatura eletrônica, especialmente quanto à redução significativa no tempo e nos custos associados aos processos de assinatura em papel, é cada vez maior a aplicação desse recurso nos negócios imobiliários, uma vez que, a assinatura eletrônica comprova uma identidade por meio da internet, assegurando que quem assina um determinado documento é quem realmente afirma ser e serve para autenticar um documento de maneira rápida e segura, sem a necessidade de papel e caneta, bem como, dispensando o reconhecimento das assinaturas em cartórios de notas.
Quais são os tipos de assinatura eletrônica e como e quando utilizá-las?
A legislação brasileira prevê três tipos de assinaturas realizadas em ambiente virtual: assinatura eletrônica simples, avançada e qualificada.
Para entender isso, sob o aspecto jurídico do termo, é importante esclarecer um equívoco comum quando se confunde e se equipara como idênticas a “assinatura digital” e a “assinatura eletrônica”, pois, a “assinatura digital” é espécie do gênero da “assinatura eletrônica”, ou seja, a assinatura eletrônica apresenta vários modelos, de acordo com a lei 14.063/2020, conhecida como lei da assinatura digital; quais sejam:
1. Assinatura eletrônica simples:
A assinatura eletrônica simples é aquela que permite a identificação do signatário por meio da associação das informações a dados eletrônicos. Isso pode ser feito por meio de um formulário eletrônico ou pela associação de dados ao IP utilizado pelo usuário no momento da transação, por exemplo. É o tipo de assinatura digital mais básica, em que a conferência dos dados pessoais é bastante simplificada, pois conta com um sistema de segurança pouco complexo. Por isso, só deve ser utilizada em transações de baixíssimo risco e relevância, pois, em caso de eventuais fraudes, sua validade jurídica poderá ser facilmente questionada posteriormente.
2. Assinatura eletrônica avançada:
A assinatura eletrônica avançada é aquela que pode utilizar certificados digitais não emitidos pela ICP-Brasil, tecnologia que faz a criptografia do documento, e outros métodos de segurança e autenticação, como biometria, selfie e fotos de documentos pessoais, token etc. Esse tipo de assinatura eletrônica é uma modalidade que vai além do básico e que vincula a autenticação das assinaturas ao próprio contrato por meio de um sistema de segurança de maior complexidade que permite autenticar e identificar com maior precisão aqueles que assinaram o documento. Assim, o risco da transação é atenuado, fornecendo evidências adicionais que podem ser utilizadas para verificar a autenticidade da assinatura.
3. Assinatura eletrônica qualificada ou “assinatura digital” propriamente dita:
A assinatura eletrônica qualificada, ou simplesmente assinatura digital, é validada por meio dos certificados digitais ICP-Brasil, que devem ser emitidos por uma entidade credenciada – as chamadas Autoridades Certificadoras (AC). Esse modelo de assinatura digital comprova a identidade do usuário por meio de chaves criptográficas assimétricas, fazendo com que o registro tenha a mesma validade da assinatura feita de próprio punho. Dentre os tipos de assinatura digital compartilhados, esse é o que conta com um sistema de segurança mais complexo e dificilmente pode ser questionada a sua validade posteriormente.
Desse modo, a escolha do tipo de assinatura eletrônica a ser utilizada dependerá do nível de segurança necessário para a operação a ser realizada e nos negócios imobiliários, assim podemos indicar.
A assinatura eletrônica simples é indicada para comprovar a identidade de quem assina o documento em situações de baixo risco, como a apresentação, encaminhamento ou aceite de propostas, que ocorre no momento das tratativas do negócio, visando a sua conclusão e fechamento. É o que ocorre quando um corretor de imóveis faz a captação de um imóvel e obtém do proprietário uma autorização de venda assinada eletronicamente ou ainda, quando recebe uma proposta de um cliente comprador e encaminha ao vendedor por meio de formulários assinados eletronicamente pelas partes.
A assinatura eletrônica avançada é indicada para situações que exigem maior grau de segurança, como assinaturas de contratos, como as situações que as partes já alcançaram a conclusão e fechamento do negócio, obrigando-se elas ao cumprimento de cláusulas, condições e obrigações gerais assumidas. Como exemplo, podemos citar o caso de um contrato de locação que as partes, locador e locatário, o assinam eletronicamente por meio do documento criado pela imobiliária, numa plataforma digital utilizada pela empresa.
A assinatura eletrônica qualificada é indicada para transações que demandam o maior nível de segurança, como nas transações envolvendo o poder público, como a transferência e registro de bens imóveis por meio eletrônico etc. É o caso da assinatura de uma Escritura Pública de Compra e Venda por meio de Certificado Digital devidamente emitido pela ICP-Brasil e, por meio do qual será possível assinar digitalmente os atos notariais eletrônicos emitidos diretamente pelo Tabelionato de Notas.
Fraude nas assinaturas eletrônicas de contratos imobiliários:
A agilidade e praticidade das assinaturas eletrônicas, considerando especialmente a redução significativa no tempo e nos custos associados aos processos de assinatura em papel, tem tornado a aplicação desse recurso cada vez mais utilizado nos negócios imobiliários.
Mas, se por um lado, a utilização das assinaturas eletrônicas nos negócios imobiliários tem se apresentado como bastante vantajosa; por outro lado, as assinaturas eletrônicas têm trazido sérios e graves problemas quando aquele que cria o documento para ser assinado não escolhe correta e adequadamente o tipo de assinatura eletrônica de acordo com o negócio que está sendo realizado, dando oportunidade à ocorrência de fraudes.
É o que ocorre por exemplo, quando uma imobiliária emite um contrato de locação para ser assinado pelo tipo de assinatura eletrônica simples, no qual, as partes são identificadas por meio dos números de documentos fornecidos por elas e um e-mail na qual cada uma delas vai receber um link para assinar o contrato sem a necessidade de se autenticar a assinatura por meio de uma foto de seus documentos ou uma selfie que comprovem ser aquela pessoa que assinou o contrato.
No exemplo dado, é possível imaginar a situação na qual o locatário que quer alugar um imóvel se utilize do nome e documentos de um terceiro (crime de estelionato e falsidade documental), o que pode ser praticado diretamente pelo locatário ou indiretamente por meio de outro estelionatário que se apropriou e disponibilizou estes documentos para o locatário, que poderá responder por coautoria ou participação no crime. Nesse caso, é da maior importância que a pessoa que se apresenta como locatário seja devidamente identificada pela imobiliária no momento da visita ao imóvel ou entrega das chaves, para se constatar que é ela mesma a pessoa que vai assinar ou assinou o contrato, bem como que, sejam providenciadas as certidões cíveis e criminais sobre o nome dos pretendentes à locação junto aos tribunais de justiça, pois, na maioria das vezes são reiteradas a utilização criminosa do nome de terceiros por estes criminosos.
No exemplo dado, é possível imaginar também a situação na qual o locatário que quer alugar um imóvel apresente como garantia um fiador que diz ser um parente ou amigo próximo que vai afiançar a locação e, se utiliza do nome e documentos de uma pessoa estranha e sem a sua autorização (crime de estelionato e falsidade documental), o que é praticado diretamente pelo locatário ou indiretamente por meio de outro estelionatário que se apropriou e disponibilizou estes documentos para o locatário, que poderá também responder por coautoria ou participação no crime. Nesse caso, é da maior importância que a pessoa apresentada como fiador seja devidamente identificada pela imobiliária com a apresentação de seus documentos, para se constatar que é ela mesma a pessoa que vai assinar o contrato na qualidade fiador, bem como que, sejam providenciadas as certidões cíveis e criminais sobre o nome deste fiador junto aos tribunais de justiça, pois, na maioria das vezes são reiteradas a utilização criminosa do nome desta pessoa por criminosos.
Além dos cuidados já expostos, melhor é que seja escolhido pela imobiliária que emite o contrato o tipo de assinatura eletrônica avançada, selecionando como pontos de autenticação para a assinatura vários daqueles disponibilizados pela plataforma que utiliza para criar o documento a ser assinado, como exemplo, enviar o link de assinatura para o WhatsApp do signatário e pedir a confirmação da assinatura pelo e-mail da pessoa ou vice-versa, pedir para o signatário tirar uma selfie e fotografar seu documento pessoal, além de digitar os números de seus documentos pessoais no momento que assinar o documento.
Portanto, é claro que o ideal seria que todos os documentos assinados eletronicamente, assim fossem feitos por meio da assinatura digital, na qual o signatário o fizesse por meio de seu certificado digital ICP-Brasil; mas, todavia, a grande maioria das pessoas na atualidade não possuem certificado digital e, por isso, a escolha da assinatura eletrônica avançada, bem como, dos pontos de autenticação é da maior importância para se evitar ou ao menos atenuar as fraudes nas assinaturas dos contratos assinados eletronicamente nos negócios imobiliários.
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