Fraude nas assinaturas eletrônicas de contratos imobiliários

por Diego | mar 5, 2024 | Advogado

O que é assinatura eletrônica?

A assinatura eletrônica é um recurso que permite a assinatura de um documento por meio digital, ou seja, por meio do ambiente virtual da Internet, na qual, é possível autenticar e atestar a assinatura dos documentos assinados com validade jurídica, confirmando-se a identidade e o consentimento dos signatários quanto ao conteúdo do documento.

Atualmente, considerando a agilidade e praticidade da assinatura eletrônica, especialmente quanto à redução significativa no tempo e nos custos associados aos processos de assinatura em papel, é cada vez maior a aplicação desse recurso nos negócios imobiliários, uma vez que, a assinatura eletrônica comprova uma identidade por meio da internet, assegurando que quem assina um determinado documento é quem realmente afirma ser e serve para autenticar um documento de maneira rápida e segura, sem a necessidade de papel e caneta, bem como, dispensando o reconhecimento das assinaturas em cartórios de notas.

Quais são os tipos de assinatura eletrônica e como e quando utilizá-las?

A legislação brasileira prevê três tipos de assinaturas realizadas em ambiente virtual: assinatura eletrônica simples, avançada e qualificada.

Para entender isso, sob o aspecto jurídico do termo, é importante esclarecer um equívoco comum quando se confunde e se equipara como idênticas a “assinatura digital” e a “assinatura eletrônica”, pois, a “assinatura digital” é espécie do gênero da “assinatura eletrônica”, ou seja, a assinatura eletrônica apresenta vários modelos, de acordo com a lei 14.063/2020, conhecida como lei da assinatura digital; quais sejam:

1. Assinatura eletrônica simples:

A assinatura eletrônica simples é aquela que permite a identificação do signatário por meio da associação das informações a dados eletrônicos. Isso pode ser feito por meio de um formulário eletrônico ou pela associação de dados ao IP utilizado pelo usuário no momento da transação, por exemplo. É o tipo de assinatura digital mais básica, em que a conferência dos dados pessoais é bastante simplificada, pois conta com um sistema de segurança pouco complexo. Por isso, só deve ser utilizada em transações de baixíssimo risco e relevância, pois, em caso de eventuais fraudes, sua validade jurídica poderá ser facilmente questionada posteriormente.

2. Assinatura eletrônica avançada:

A assinatura eletrônica avançada é aquela que pode utilizar certificados digitais não emitidos pela ICP-Brasil, tecnologia que faz a criptografia do documento, e outros métodos de segurança e autenticação, como biometria, selfie e fotos de documentos pessoais, token etc. Esse tipo de assinatura eletrônica é uma modalidade que vai além do básico e que vincula a autenticação das assinaturas ao próprio contrato por meio de um sistema de segurança de maior complexidade que permite autenticar e identificar com maior precisão aqueles que assinaram o documento. Assim, o risco da transação é atenuado, fornecendo evidências adicionais que podem ser utilizadas para verificar a autenticidade da assinatura.

3. Assinatura eletrônica qualificada ou “assinatura digital” propriamente dita:

A assinatura eletrônica qualificada, ou simplesmente assinatura digital, é validada por meio dos certificados digitais ICP-Brasil, que devem ser emitidos por uma entidade credenciada – as chamadas Autoridades Certificadoras (AC). Esse modelo de assinatura digital comprova a identidade do usuário por meio de chaves criptográficas assimétricas, fazendo com que o registro tenha a mesma validade da assinatura feita de próprio punho. Dentre os tipos de assinatura digital compartilhados, esse é o que conta com um sistema de segurança mais complexo e dificilmente pode ser questionada a sua validade posteriormente.

Desse modo, a escolha do tipo de assinatura eletrônica a ser utilizada dependerá do nível de segurança necessário para a operação a ser realizada e nos negócios imobiliários, assim podemos indicar.

A assinatura eletrônica simples é indicada para comprovar a identidade de quem assina o documento em situações de baixo risco, como a apresentação, encaminhamento ou aceite de propostas, que ocorre no momento das tratativas do negócio, visando a sua conclusão e fechamento. É o que ocorre quando um corretor de imóveis faz a captação de um imóvel e obtém do proprietário uma autorização de venda assinada eletronicamente ou ainda, quando recebe uma proposta de um cliente comprador e encaminha ao vendedor por meio de formulários assinados eletronicamente pelas partes.

A assinatura eletrônica avançada é indicada para situações que exigem maior grau de segurança, como assinaturas de contratos, como as situações que as partes já alcançaram a conclusão e fechamento do negócio, obrigando-se elas ao cumprimento de cláusulas, condições e obrigações gerais assumidas. Como exemplo, podemos citar o caso de um contrato de locação que as partes, locador e locatário, o assinam eletronicamente por meio do documento criado pela imobiliária, numa plataforma digital utilizada pela empresa.

A assinatura eletrônica qualificada é indicada para transações que demandam o maior nível de segurança, como nas transações envolvendo o poder público, como a transferência e registro de bens imóveis por meio eletrônico etc. É o caso da assinatura de uma Escritura Pública de Compra e Venda por meio de Certificado Digital devidamente emitido pela ICP-Brasil e, por meio do qual será possível assinar digitalmente os atos notariais eletrônicos emitidos diretamente pelo Tabelionato de Notas.

Fraude nas assinaturas eletrônicas de contratos imobiliários:

A agilidade e praticidade das assinaturas eletrônicas, considerando especialmente a redução significativa no tempo e nos custos associados aos processos de assinatura em papel, tem tornado a aplicação desse recurso cada vez mais utilizado nos negócios imobiliários.

Mas, se por um lado, a utilização das assinaturas eletrônicas nos negócios imobiliários tem se apresentado como bastante vantajosa; por outro lado, as assinaturas eletrônicas têm trazido sérios e graves problemas quando aquele que cria o documento para ser assinado não escolhe correta e adequadamente o tipo de assinatura eletrônica de acordo com o negócio que está sendo realizado, dando oportunidade à ocorrência de fraudes.

É o que ocorre por exemplo, quando uma imobiliária emite um contrato de locação para ser assinado pelo tipo de assinatura eletrônica simples, no qual, as partes são identificadas por meio dos números de documentos fornecidos por elas e um e-mail na qual cada uma delas vai receber um link para assinar o contrato sem a necessidade de se autenticar a assinatura por meio de uma foto de seus documentos ou uma selfie que comprovem ser aquela pessoa que assinou o contrato.

No exemplo dado, é possível imaginar a situação na qual o locatário que quer alugar um imóvel se utilize do nome e documentos de um terceiro (crime de estelionato e falsidade documental), o que pode ser praticado diretamente pelo locatário ou indiretamente por meio de outro estelionatário que se apropriou e disponibilizou estes documentos para o locatário, que poderá responder por coautoria ou participação no crime. Nesse caso, é da maior importância que a pessoa que se apresenta como locatário seja devidamente identificada pela imobiliária no momento da visita ao imóvel ou entrega das chaves, para se constatar que é ela mesma a pessoa que vai assinar ou assinou o contrato, bem como que, sejam providenciadas as certidões cíveis e criminais sobre o nome dos pretendentes à locação junto aos tribunais de justiça, pois, na maioria das vezes são reiteradas a utilização criminosa do nome de terceiros por estes criminosos.

No exemplo dado, é possível imaginar também a situação na qual o locatário que quer alugar um imóvel apresente como garantia um fiador que diz ser um parente ou amigo próximo que vai afiançar a locação e, se utiliza do nome e documentos de uma pessoa estranha e sem a sua autorização (crime de estelionato e falsidade documental), o que é praticado diretamente pelo locatário ou indiretamente por meio de outro estelionatário que se apropriou e disponibilizou estes documentos para o locatário, que poderá também responder por coautoria ou participação no crime. Nesse caso, é da maior importância que a pessoa apresentada como fiador seja devidamente identificada pela imobiliária com a apresentação de seus documentos, para se constatar que é ela mesma a pessoa que vai assinar o contrato na qualidade fiador, bem como que, sejam providenciadas as certidões cíveis e criminais sobre o nome deste fiador junto aos tribunais de justiça, pois, na maioria das vezes são reiteradas a utilização criminosa do nome desta pessoa por criminosos.

Além dos cuidados já expostos, melhor é que seja escolhido pela imobiliária que emite o contrato o tipo de assinatura eletrônica avançada, selecionando como pontos de autenticação para a assinatura vários daqueles disponibilizados pela plataforma que utiliza para criar o documento a ser assinado, como exemplo, enviar o link de assinatura para o WhatsApp do signatário e pedir a confirmação da assinatura pelo e-mail da pessoa ou vice-versa, pedir para o signatário tirar uma selfie e fotografar seu documento pessoal, além de digitar os números de seus documentos pessoais no momento que assinar o documento.

Portanto, é claro que o ideal seria que todos os documentos assinados eletronicamente, assim fossem feitos por meio da assinatura digital, na qual o signatário o fizesse por meio de seu certificado digital ICP-Brasil; mas, todavia, a grande maioria das pessoas na atualidade não possuem certificado digital e, por isso, a escolha da assinatura eletrônica avançada, bem como, dos pontos de autenticação é da maior importância para se evitar ou ao menos atenuar as fraudes nas assinaturas dos contratos assinados eletronicamente nos negócios imobiliários.

O corretor de Imóveis Autônomo e o Advogado Imobiliário

por Diego | mar 7, 2023 | Advogado

Uma parceria profissional em pró do melhor atendimento aos clientes no mercado imobiliário

Nos últimos anos é crescente o número de corretores de imóveis que se colocam no mercado de trabalho imobiliário e investem em sua carreira como “corretores autônomos independentes”, ao invés de atuarem como “corretores associados de imobiliárias”.

Nesse singelo texto, quero expor minha opinião sobre o tema na qualificação que tenho como corretor de imóveis (CRECI-SP: 64.927-F) e ao mesmo tempo advogado (OAB-SP: 253.594), embora não exerça a corretagem imobiliária, mas, atuo como advogado especialista no Direito Imobiliário, prestando meus serviços de advocacia, consultoria e assessoria jurídica para particulares, imobiliárias e corretores de imóveis.

Antes de tudo, cabe esclarecer que não há impedimento legal para a atuação e exercício simultâneo das profissões de corretor de imóveis e advogado, observadas as normas éticas e estatutárias de cada uma das profissões, como exemplo, a proibição do advogado exercer a corretagem no mesmo local que exerce a advocacia ou divulgar sua atividade em conjunto com outra atividade.

Dito isso, minha opinião sobre o tema advém de minha longa experiência e vivência nestas duas profissões que se complementam e considerando a coragem e desafio que os corretores de imóveis “autônomos e independentes” têm de enfrentar para superar as adversidades dessa nova realidade; como exemplo, não possuir o conhecimento jurídico especializado na área imobiliária e não ter à sua disposição um departamento jurídico, como, a maioria das imobiliárias já possuem, para dar os devidos encaminhamentos nas questões que surgem no dia a dia das negociações que lhe incumbem intermediar prestando aos seus clientes todas as informações sobre o andamento do negócio, inclusive sobre a segurança ou risco do negócio, sob pena de responder por perdas e danos.

Código Civil, Art. 723. – O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único.  Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

Considerando que muitas vezes, os negócios imobiliários envolvem uma certa complexidade jurídica que foge do alcance do corretor de imóveis; é muito comum, importante e até necessário, que o corretor de imóveis possa contar com a consultoria e assessoria jurídica de um advogado imobiliário; o que não diminui em nada ou menospreza o seu trabalho.

A corretagem imobiliária envolve o conhecimento do corretor de imóveis sobre vários aspectos do mercado imobiliário e das tratativas das negociações que ocorrem caso a caso, como a captação de imóveis disponíveis e a divulgação deles por diversos meios, a apresentação e demonstração destes imóveis aos clientes interessados, o conhecimento sobre os valores a serem aplicados no negócio e sua relação com os valores do mercado, o conhecimento sobre as necessidades e interesses de seus clientes e outros aspectos que vão muito além dos aspectos jurídicos que envolvem a questão.

Nesse contexto, é perfeitamente possível dizer que “o corretor de imóveis não substitui o advogado imobiliário, como também, o advogado imobiliário não substitui o corretor de imóveis”. São profissionais distintos, mas, ao mesmo tempo podem estar juntos para atenderem e satisfazerem as necessidades e interesses de seus clientes no negócio imobiliário.

Antes de dar uma palavra final nesse singelo texto, quero expressar minha crítica aos sites e aplicativos que menosprezam o trabalho do corretor de imóveis e até mesmo de imobiliárias, como exemplo, “proprietário direto”, “quinto andar” e outros que, fazem o seu marketing com total desrespeito à classe dos corretores de imóveis e às vezes, inferindo que o trabalho do corretor é desnecessário, na medida em que podem as partes, negociarem entre si “diretamente” com menor custo bastando a contratação de um advogado imobiliário, ou ainda que, o atendimento pessoal e personalizado do corretor de imóveis possa ser substituído por um atendimento virtual via aplicativo.

Claro que as partes são livres para negociarem entre si “diretamente” e contratarem para o fechamento do negócio a consultoria e assessoria jurídica de um advogado imobiliário, mas, isso não significa que o trabalho dos corretores de imóveis ou imobiliárias sejam desnecessários, ou ainda, possam ser menosprezados.

Cabe também dizer que, a utilização de aplicativos para a contratação de negócios imobiliários faz parte de uma nova realidade de “imobiliárias virtuais”, as quais também podem existir e funcionar no mercado imobiliário, mas, também, não significa que o trabalho dos corretores de imóveis ou imobiliárias sejam desnecessários, possam ser menosprezados e tampouco possam substituir o atendimento pessoal e personalizado do corretor de imóveis nas negociações imobiliárias.

Portanto, todo corretor de imóveis deve no exercício de sua profissão, seja associado de uma imobiliária, ou como corretor autônomo independente, contar com o apoio de uma consultoria e assessoria jurídica imobiliária, como elemento essencial da estrutura e funcionamento de sua atividade profissional; e, esta consultoria e assessoria devem ser prestadas por um profissional especializado no ramo de atividade da empresa, ou seja, um advogado imobiliário que pode ser “seu parceiro” para enfrentar os novos desafios em pró do melhor atendimento de seus aos clientes no mercado imobiliário.

Efeitos da pandemia do coronavírus nos contratos de locação de imóveis comerciais e “não residenciais”

por drdanielmartins | abr 15, 2020 | Advogado

Público, notório e induvidoso são os efeitos devastadores que a pandemia causada pelo “COVID-19” tem causado, assim como, muitos males virá à causar para a economia do país; uma vez que, muitas das atividades econômicas estão proibidas de funcionar regularmente ou estão funcionando com restrições em razão das “quarentenas”, que não se sabe, quando terão fim.

Considerando isso, o objetivo deste breve artigo é esclarecer de forma simples a questão que envolve o aspecto jurídico dos contratos de locação de imóveis “não residenciais” e comerciais durante esse período de crise, conquanto demonstrado fatidicamente que o locatário foi atingido total ou parcialmente em seus negócios (redução total ou parcial de suas receitas, principalmente porque não pode manter “suas portas abertas” regularmente) e não tem condições de manter os pagamentos dos alugueis do imóvel, que fazem parte de suas despesas em consequência dessa crise.

Nesse contexto, em primeiro lugar faz-se necessário lembrar que estes contratos decorrem de relações jurídicas de trato sucessivo entre locadores x locatários, sejam elas pessoas físicas ou jurídicas, as quais se encontram presumidamente em posições equilibradas e respondem aos ditames da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91); bem como, aos preceitos gerais da Legislação Civil em vigor e os princípios do pacta sunt servandae rebus sic stantibus, que se fazem presentes em toda a legislação e são fundamentos para as decisões judiciais, quando os litígios de casos concretos são levados ao Judiciário.

Pacta sunt servanda – Como esse princípio se aplica

O primeiro princípio do pacta sunt servanda significa entender que “os contratos devem ser mantidos e cumpridos em seus devidos termos”, pois, suas cláusulas e condições fazem “lei entre as partes”. Este princípio está insculpido em vários artigos do Código Civil, principalmente no artigos 421 e seu parágrafo único, artigo 421-A e artigo 422 que rezam que:

Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. (Redação dada pela Lei nº 13.874, de 2019)

Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

I – as partes negociantes poderão estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação das cláusulas negociais e de seus pressupostos de revisão ou de resolução; (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

II – a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; e (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

III – a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

No caso específico em questão; a locação para fins “não residenciais” tem como finalidade o uso do imóvel pelo locatário, para servir-lhe para um determinado fim econômico (“seu negócio”), pagando por isso, o aluguel correspondente ao período de uso. Nesse sentido, não é demais lembrar que o locatário, como “empresário” de seu negócio, deve assumir os riscos da “atividade empresarial” que desenvolve e, por vezes se situa em posição mais privilegiada que do próprio locador, considerando a intensidade e extensão do negócio que desenvolve em relação à relação locatícia.

Rebus sic stantibus – O Contraponto

O segundo princípio do rebus sic stantibus é uma atenuante em relação ao princípio anterior e significa entender que “os contratos devem ser cumpridos enquanto as coisas permaneçam como estão”; ou seja, “desde que mantidas as mesmas condições quando da elaboração do contrato, para todas as partes envolvidas”; possibilitando um ajuste ou revisão do contrato, caso advenham situações adversas e imprevisíveis à época da contratação e que representem um desequilíbrio contratual e gere à uma das partes uma excessiva onerosidade.

Nesse sentido, certos acontecimentos e situações fogem do alcance do locatário, de prever e assumir como “empresário” os riscos de seu negócio e da “atividade empresarial” que desenvolve; de modo que, por mais vantajosa que seja sua posição econômica em relação ao locador, pode ser que, não seja possível para ele manter os pagamentos dos alugueis pactuados para o fim de “manter seu negócio aberto”, nas mesmas condições quando da elaboração do contrato.

Sendo assim, ainda que se considere a realidade fática de cada caso concreto de locação para fins “não residenciais” nessa época da pandemia do Coronavirus, resta-nos claro afirmar sem sombras de dívidas que, em geral, nos encontramos diante de uma situação de caso fortuito ou força maior, prevista no Código Civil em seu artigo 393, que reza que:

Art. 393 – O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

“CONCEITO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR O caso fortuito ou de força maior pode ser definido como sendo o fato ou ocorrência imprevisível ou difícil de prever que gera efeitos e consequências inevitáveis e impossíveis de se evitar ou impedir. ”

Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

Neste cenário, o Código Civil permite a revisão judicial do contrato, nos seguintes termos:

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.

Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

Além disso, em que pese estas considerações a cerca da possibilidade da revisão dos contratos de locação “não residenciais” e comerciais em razão da pandemia causada pelo “COVID-19”; não significa imaginar que restam afastados outros princípios e normas delineadores da forma e como devem se comportar as partes em relação aos contratos pactuados; como exemplo, a autonomia da vontade das partes e a liberdade de contratar, a boa-fé etc.

Desse modo, o melhor que se pode recomendar nessa época para locadores, locatários e administradores de imóveis em locações para fins não residenciais ou comerciais, nas situações acima expostas; é que estas partes devem chegar a um acordo, em benefício ao melhor interesse delas e sem que seja necessária a intervenção do Poder Judiciário para resolver a questão. Nesses casos, é muito importante que seja elaborado e firmado um termo de transação e aditivo do contrato de locação para que não fique “o dito pelo não dito” e, o que se pactuar seja obrigatório entre as partes.

Nesse sentido, não é demais lembrar que um processo judicial envolve a demora de seu prosseguimento e custas; sem contar o tempo que um imóvel entregue ou retomado fica livre e disponível para uma nova locação, sem que o proprietário possa colher qualquer fruto dele, além de ficar obrigado ao pagamento de tributos, como IPTU, despesas de conservação etc.

Cumpre ainda esclarecer que embora tenha sido cogitada a aprovação de um Projeto de Lei que previa a suspensão dos pagamentos de alugueis durante a pandemia do COVID-19, isso não prosperou até o presente; de modo que a melhor recomendação que se tem é ainda a livre negociação entre as partes, intermediada pelos administradores e advogados que devem procurar sempre uma conciliação entre as partes, em prestígio aos modernos princípios que prezam pela pacificação entre as partes e a solução consensual dos conflitos.

Então, o que fazer? Todos somos vítimas direta ou indiretamente dessa pandemia e temos os nossos negócios afetados negativamente com efeitos e consequências inevitáveis e impossíveis de se evitar ou impedir… A melhor solução que se tem é a livre negociação entre as partes, mas, caso não exista acordo entre as partes, a questão deve ser levada para apreciação do Poder Judiciário que resolverá a questão nos devidos termos de um processo judicial. Em qualquer caso, as partes envolvidas nestes conflitos devem buscar a consultoria, assistência e assessoria de um profissional especializado na área.

Embora tudo o quanto afirmado e recomendado, caso não exista acordo entre as partes não haverá alternativa senão levar a questão para apreciação do Poder Judiciário que resolverá a questão nos devidos termos de um processo judicial, como exemplos: ação de despejo por falta de pagamento, cobrança de alugueis e encargos, revisional de alugueis, pedido de rescisão antecipada da locação sem incidência de multa etc.

Portanto, em qualquer caso, é altamente recomendável que as partes envolvidas nestas questões busquem a consultoria, assistência e assessoria de um profissional especializado na área – como um advogado especialista em direito imobiliário, pois, este acompanhamento é da mais alta importância para a melhor solução de seu caso.